Sanierungskosten und Steuer beim Baudenkmal

Bei einem Baudenkmal lassen sich Sanierungskosten erheblich schneller absetzen als bei einem gewöhnlichen Gebäude: bei Vermietung über zwölf Jahre bis zur vollen Höhe, bei eigener Nutzung über zehn Jahre bis zu 90 Prozent. Voraussetzung ist in jedem Fall eine Bescheinigung der Denkmalbehörde — und dass die Maßnahmen vorher mit ihr abgestimmt wurden.

Sind Sanierungskosten im Denkmalschutz absetzbar?

Ja, und zwar nach eigenen Vorschriften mit deutlich höheren Sätzen als die reguläre Abschreibung. Welche Vorschrift gilt, hängt allein davon ab, wie das Gebäude genutzt wird.

  • Vermietet oder betrieblich genutzt — § 7i EStG. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent der begünstigten Herstellungskosten, in den darauffolgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent. Zusammen zwölf Jahre und bis zu 100 Prozent.
  • Selbst bewohnt — § 10f EStG. Abzug als Sonderausgaben von bis zu 9 Prozent im Jahr der Fertigstellung und in den neun folgenden Jahren. Zusammen zehn Jahre und bis zu 90 Prozent.
  • Erhaltungsaufwand bei Vermietung — § 11b EStG. Nicht durch Zuschüsse gedeckter Erhaltungsaufwand kann gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Die reguläre Abschreibung eines Mietwohngebäudes nach § 7 Absatz 4 EStG läuft dagegen über Jahrzehnte. Darin liegt der eigentliche wirtschaftliche Unterschied eines Baudenkmals — nicht in einem Zuschuss, sondern in der Zeit.

Was gilt bei einem selbst genutzten Haus?

Bei eigener Nutzung greift § 10f EStG, und zwar nur für die Jahre, in denen das Gebäude tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Der Abzug ist auf ein Gebäude beschränkt; Ehegatten, die die Voraussetzungen des § 26 Absatz 1 EStG erfüllen, können ihn für insgesamt zwei Gebäude in Anspruch nehmen.

Diese Objektbeschränkung wird in der Praxis häufig übersehen. Wer den Abzug einmal für ein Haus genutzt hat, kann ihn für ein zweites nicht mehr beanspruchen. Bei Eigentümern, die mehrere Denkmale halten, entscheidet deshalb die Zuordnung darüber, wie viel von den Kosten überhaupt steuerlich wirksam wird.

Das unentgeltliche Überlassen eines Teils der eigenen Wohnung zu Wohnzwecken gilt weiterhin als eigene Nutzung. Für Zeiträume, in denen erhöhte Absetzungen nach § 7h oder § 7i EStG in Anspruch genommen wurden, ist der Abzug ausgeschlossen — beides nebeneinander geht nicht.

Die Bescheinigung nach § 7i Absatz 2 EStG

Ohne diese Bescheinigung gibt es die erhöhten Absetzungen nicht. Sie wird von der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle erteilt und bestätigt zweierlei: dass das Gebäude oder der Gebäudeteil die Voraussetzungen erfüllt, und dass die Aufwendungen erforderlich waren.

Weiter gilt:

  • Hat eine Denkmalbehörde Zuschüsse gewährt, muss die Bescheinigung deren Höhe ausweisen. Werden Zuschüsse erst nach Erteilung gewährt, ist die Bescheinigung zu ändern.
  • Aufwendungen, die durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind, sind von den Absetzungen ausgenommen. Zuschuss und Abschreibung treffen also nicht denselben Euro.
  • Bei einem Gebäude, das nicht selbst Denkmal ist, aber zu einer als Einheit geschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage gehört, sind die Maßnahmen begünstigt, die zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes erforderlich sind.
  • Werden Anschaffungskosten begünstigten Maßnahmen zugerechnet, gilt der Zeitraum des Jahres der Fertigstellung und der folgenden elf Jahre — vorausgesetzt, die Arbeiten wurden nach dem Abschluss eines rechtswirksamen Kaufvertrags durchgeführt.

Die Behörde verlangt dafür zweierlei, und beides braucht Zeit: die denkmalrechtliche Genehmigung für die Maßnahme, und eine abgeschlossene, von der unteren Denkmalbehörde abgenommene Ausführung. Die Bescheinigung ist damit der letzte Schritt einer Kette, nicht ein Formular am Ende.

Der entscheidende Satz steht in § 7i Absatz 1: Die Maßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein. Abstimmung heißt vorher. Wer saniert und danach um eine Bescheinigung bittet, hat die Voraussetzung nicht erfüllt — und die Behörde kann sie dann nicht nachträglich herstellen.

Diese Abstimmung ist der Punkt, an dem unsere Arbeit und die steuerliche Wirkung zusammenhängen. Was bescheinigt werden kann, ergibt sich aus dem, was vorher abgestimmt und anschließend nachweisbar ausgeführt wurde. Bestandsaufnahme, Schadenskartierung, abgestimmtes Sanierungskonzept und die Dokumentation der Ausführung sind damit nicht nur Planungsunterlagen, sondern die Grundlage der Bescheinigung.

Was darf ich an einem denkmalgeschützten Haus verändern?

Veränderungen an einem Kulturdenkmal sind genehmigungspflichtig, und zwar auch dann, wenn sie nach allgemeinem Baurecht keiner Genehmigung bedürften. Zuständig ist die untere Denkmalschutzbehörde — bei Abbruch oder Zerstörung dagegen die obere.

Genehmigungspflichtig sind unter anderem Instandsetzung, Umgestaltung, Veränderung, Nutzungsänderung und Beseitigung eines Kulturdenkmals, ebenso das Errichten, Wegnehmen oder Hinzufügen von Anlagen, die das Erscheinungsbild oder die Umgebung eines Denkmals verändern. Eine erteilte Genehmigung erlischt nach § 14 Absatz 7 DenkmSchG LSA, wenn nicht binnen drei Jahren mit der Ausführung begonnen wurde.

Was im Einzelfall möglich ist, richtet sich nach dem Schutzumfang. Bei einem Einzeldenkmal können Konstruktion, Grundrissgefüge, Oberflächen und Ausstattung erfasst sein; bei einem Gebäude in einer geschützten Gesamtanlage oft allein das äußere Erscheinungsbild. Fenster, Dachdeckung, Putz, Farbgebung und Bauteile der Fassade sind die Punkte, an denen sich die Abstimmung in der Regel entscheidet.

Die praktisch wichtigste Folge betrifft die energetische Sanierung: Maßnahmen, die das Erscheinungsbild verändern würden, scheiden häufig aus, während innen liegende Lösungen möglich bleiben. Genau an dieser Stelle laufen denkmalrechtliche Genehmigung und die Anforderungen der Energieförderprogramme auseinander, und beide Seiten müssen vor Antragstellung zusammengebracht werden.

Wo unsere Zuständigkeit endet

Die Angaben auf dieser Seite geben den Stand der genannten Vorschriften wieder und sind keine steuerliche Beratung. Wie sich die erhöhten Absetzungen in einer konkreten Veranlagung auswirken, welche Kosten begünstigt sind und wie sie zuzuordnen sind, beurteilt die Steuerberaterin oder der Steuerberater — das ist weder unsere Aufgabe noch dürften wir es übernehmen.

Unser Teil ist der bauliche: die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde, die denkmalgerechte Planung und Ausführung, die Unterlagen für die Bescheinigung und die Nachweise gegenüber den Zuwendungsgebern. Beides greift ineinander, und in der Praxis ist es sinnvoll, die steuerliche Seite früh einzubeziehen — vor der ersten Abstimmung, nicht nach der Schlussrechnung.

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Zuständige Stellen

Quellen

Stand: Oktober 2026. Maßgeblich ist der jeweils gültige Gesetzestext.